Finanzierung berechnen

Nachfinanzierung vermeiden ...

Wird der Bau eines Hauses geplant, muss zur Kalkulation eine Kostenaufstellung erfolgen. Dies kann entweder anhand von Kostenvoranschlägen der Handwerker oder aber durch einen Architekten erfolgen. Diese Kostenkalkulation lässt sich auch die Bank für die Berechnung der Finanzierung einreichen.



Für jede Finanzierung sollte der Kunde Eigenkapital oder Eigenleistungen einbringen, die mindestens 20% der Darlehenssumme betragen. Der Grund hierfür liegt in der Kreditvergabe der Banken. Kredite werden in der Regel nur bis zu einem Betrag von 80% des Beleihungswertes des Hauses vergeben. Der Beleihungswert ist der Verkehrswert, also der Wert, für den das Haus auf dem freien Markt verkauft werden könnte. Der Abschlag von 20% ist ein Sicherheitsabschlag für die Bank, denn im Rahmen einer eventuell notwendigen Zwangsversteigerung wird selten der tatsächliche Verkehrswert erzielt.

Die Kreditkonditionen richten sich ebenfalls nach dem Beleihungswertauslauf. Darlehen, die bis 60% des Beleihungswertes vergeben werden, werden erstrangig genannt. Die Bank geht hier kaum ein Risiko ein, das dieser Betrag bei einem Zwangsverkauf erzielt wird, daher muss für diese Kredite nur eine geringe Risikovorsorge erstellt werden. Dieser Vorteil wird an die Kunden in Form geringer Zinsen weitergegeben.

Kredite zwischen 60% und 80% des Beleihungswertes werden hingegen bereits mit einem Aufschlag von durchschnittlich 0,5% "bestraft". Einige Banken finanzieren bei entsprechendem Einkommen des Kunden auch Beträge über 80% des Beleihungswertes, natürlich auch hier mit entsprechendem Aufschlag.

Die Finanzierung bei der Bank wird nach der Aufstellung der Gesamtkosten berechnet. Auch die monatliche Belastung aus diesem Kredit wird entsprechend der monatlichen Einkommen festgelegt.

Bei jedem Bau kann es jedoch vorkommen, das durch Planänderungen oder Zusatzausstattungen Mehrkosten entstehen. Durch die Anforderung an das Eigenkapital haben viele Bauherren keine Reserven mehr, um diese Mehrkosten aufzufangen. Die einzige Alternative ist nun eine Nachfinanzierung durch die Bank. Ist nun bereits der 80%ige Beleihungswert des Objektes ausgeschöpft, kann nur mit einem Zinsaufschlag finanziert werden. Zudem ist die monatliche Belastung aus den Darlehen oft bereits ausgereizt, so das kein Finanzierungsspielraum mehr besteht. Dies alles kann eine Nachfinanzierung nicht nur teuer, sondern manchmal auch unmöglich machen.

Es ist daher wichtig, vor Baubeginn alle möglichen Kosten (auch die Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Architekten und den Notar) aufzugliedern und dem Kostenplan hinzuzufügen. Bewährt hat sich auch ein kleiner Puffer, der in die Finanzierung bereits zu Beginn eingerechnet wird. Hierfür kann zum Beispiel ein variabel verzinstes Darlehen abgeschlossen werden, das jederzeit zurückgezahlt werden kann, wenn die Summe nicht benötigt wird. (er)