Beleihungsgrenze bei Baufinanzierung und Hauskauf

Im Bereich der Immobilienfinanzierung gibt es zahlreiche Aspekte, die zukünftige Immobilieneigentümer beachten müssen. Die Baufinanzierung ist sicherlich eine der kompliziertesten Finanzierungen, die es im Privatkundensegment überhaupt gibt. Dies liegt nicht in erster Linie an dem vergebenen Immobilienkredit, denn dieser ist relativ transparent und anhand einiger Informationen gut zu verstehen. Vielmehr sind es unter anderem die bestimmten Richtlinien, denen Banken bei der Vergabe eines Immobilienkredites folgen müssen.

Zu nennen ist beispielsweise die Tatsache, dass nahezu jede Baufinanzierung nur dann erfolgen kann, falls der Kreditnehmer ausreichende Sicherheiten stellen kann. Dabei handelt es sich normalerweise um eine Grundschuld, die zugunsten der Bank eingetragen wird. Dieses Grundpfandrecht bewirkt, dass der Kreditgeber für den Fall, dass die Darlehensraten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden, letztendlich sogar die Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie anordnen kann. Viele Kunden verstehen aber bereits nicht, warum eine Baufinanzierung meistens aus verschiedenen Darlehen besteht, die zudem unterschiedliche Zinssätze aufweisen. Dazu muss man wissen, dass die Bank zunächst einmal den aktuellen Wert der Immobilie berechnet. Es handelt sich dabei um den sogenannten Verkehrswert, der natürlich nicht immer mit dem Kaufpreis oder den Baukosten identisch sein muss. Auf Basis dieses Immobilienwertes wird dann in einem zweiten Schritt der sogenannte Beleihungswert berechnet. Bei diesem Wert ist es so, dass meistens ein Abschlag zwischen 20 und 30 Prozent vom eigentlichen Immobilienwert getätigt wird.

Hat eine Immobilie also beispielsweise einen aktuellen Verkehrswert von 200.000 Euro, so würden viele Banken den Beleihungswert bei rund 150.000 Euro ansetzen. Die Berechnung des Beleihungswertes ist deshalb wichtig, weil auf dessen Basis die Kreditsumme ermittelt wird, die im Zuge einer erstrangigen Grundschuld vergeben werden kann. Im Zusammenhang mit dem Beleihungswert wird oftmals auch von der Beleihungsgrenze gesprochen. Es handelt sich dabei im Prinzip nur um eine andere Bezeichnung, die besagt, dass die Bank eben bis zu dieser Grenze bereit dazu ist, ein erstrangiges Darlehen zu vergeben. Solche erstrangigen Immobilienkredite haben den Vorteil, dass die Zinsen besonders günstig sein können, da die Besicherung durch eine im Grundbuch an erster Stelle eingetragene Grundschuld erfolgen kann.

Daraus resultiert allerdings auch, dass weiterer Finanzierungsbedarf in Form eines zweiten Baukredites gedeckt werden muss. Dieser ist dann fast immer mit einem höheren Zinssatz ausgestattet, als es beim erstrangigen Darlehen der Fall ist. Zahlt der Kunde also beispielsweise beim Baukredit, der noch in die Beleihungsgrenze fällt, einen Zinssatz von 1,8 Prozent, so kann es beim zweitrangigen Darlehen durchaus sein, dass der zu zahlende Kreditzins zum Beispiel bei 2,7 Prozent liegt. Die Beleihungsgrenzen sind also durchaus wichtig, werden allerdings fast ausschließlich von der Bank berechnet, sodass der Kunde letztendlich nicht immer konkret darüber informiert wird.

(er)