Effektivzins beim Immobiliendarlehen im Vergleich

– Effektivzinssatz geringer als Nominalzins?

Viele Verbraucher haben inzwischen gelernt, dass man im Darlehensbereich beim Vergleich mehrerer Angebote nicht den Nominalzinssatz als Vergleichsbasis nimmt, sondern stets den Effektivzinssatz, denn hier sind alle Kosten und Gebühren enthalten. Dieser Logik folgend hat man bisher auch die „goldene Regel“ befolgt, dass der Effektivzinssatz zum Beispiel schon aufgrund der Tilgungsverrechnung beim Immobilienkredit immer höher als der Nominalzinssatz sein muss.

Und selbst wenn die beiden Zinssätze doch einmal identisch sein sollten, konnte es nach der bisherigen Annahme zumindest niemals der Fall sein, dass der Nominalzinssatz höher als der Effektivzinssatz ist. Seit einer in 2010 erfolgten Umsetzung einer EU-Richtlinie im Kreditbereich in das deutsche Recht, ist diese zuvor ausnahmslose Regel allerdings nicht mehr ohne Ausnahmen gültig. Seit der Umsetzung ist es nämlich in der Praxis möglich, dass der Effektivzins beim Immobiliendarlehen geringer als der Nominalzins sein kann. So kam es in den letzten Monaten in der Praxis auch bereits öfter vor, dass ein Angebot im Bereich Immobilienkredite seitens einer Bank einen im Vergleich zum Effektivzins höheren Nominalzins aufwies. Durch die Umsetzung der angesprochenen EU-Kreditlinie in die deutsche Preis-Angabenverordnung wurde nämlich eine Änderung in der Hinsicht vorgenommen, dass nun der effektive Jahreszinssatz für die gesamte Dauer angegeben werden muss, die das Immobiliendarlehen aller Voraussicht nach bis zur vollständigen Tilgung laufen wird.

Bisher wurde der Effektivzinssatz hingegen nur für die Dauer der Zinsfestschreibung angegeben, denn in nur ganz wenigen Fällen ist die gesamte Rückzahlungsdauer mit nur einer Zinsfestschreibung „abgedeckt“. Denn der übliche Zeitraum einer Immobilienfinanzierung liegt bei 30-40 Jahren, während die übliche Zinsfestschreibung lediglich über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahre reicht. Aufgrund dieser Änderung kann es nun vorrangig bei den Immobilienkrediten der Sparkassen zum Kuriosum kommen, dass der Effektivzins tatsächlich niedriger als der angegebene Nominalzins sein kann.

Denn bei den Sparkassen ist es häufig der Fall, dass die Kreditverträge nach Ablauf einer Zinsfestschreibung vorsehen, dass das Darlehen zu einem variablen Zinssatz weiter geführt wird, falls keine weitere Zinsfestschreibung zustande kommt. Nach der Preisangabenverordnung muss in solch einem Fall ein Referenzzinssatz angesetzt werden, falls der spätere variable Zinssatz sich auf einen solchen bezieht. Derzeit ist die Situation beispielsweise so, dass der variable Zinssatz beim Hypothekendarlehen unter den Zinssätzen liegt, die man für eine Festschreibung von zehn Jahren zahlen muss. Insofern findet man aktuell auch Angebote vor, die einen Nominalzinssatz von zum Beispiel vier Prozent und einen Effektivzinssatz von 3,5 Prozent beinhalten. (er)

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