Eigenheimfinanzierungen gut berechnen und vergleichen

– Rolle des Eigenkapitals bei der Eigenheimfinanzierung

Die eigenen vier Wände sind immer noch die beste Vorsorge fürs Alter, bieten aber auch von Beginn an eine bessere Lebensqualität für die ganze Familie. Zum Bau eines Eigenheims muss meist eine Baufinanzierung bei einer Bank oder Sparkasse aufgenommen werden. Dabei sind einige wichtige und interessante Details zu beachten.

Zinsen langfristig sichern

Für den Bau oder Kauf eines Eigenheims stellen Banken, Sparkassen aber auch Versicherungen Baukredite zur Verfügung. Hierfür wird eine monatliche Rate berechnet, die aus dem Zins- und Tilgungsanteil besteht. Der Tilgungssatz beträgt meist 1 Prozent der Kreditsumme. Die Rückzahlung erstreckt sich dabei auf meist 25 bis 35 Jahre. Damit Bauherren auch über einen längeren Zeitraum, entsprechend des Familieneinkommens, eine sichere Kalkulation aufstellen können, empfiehlt es sich, den Zinssatz für einen längeren Zeitraum mit der Bank fest zu vereinbaren, zum Beispiel für 20 oder 30 Jahre. Die Zinsdifferenz gegenüber einer kurzen Zinsfestschreibung beträgt aufgrund des aktuellen Zinsniveaus meist weniger als 1 Prozent.

Zur Absicherung des Baukredites wird der finanzierenden Bank oder Sparkasse ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld, heute seltener einer Hypothek eingeräumt. Das Grundpfandrecht wird über einen Notar im Grundbuch eingetragen. Sollte der Baukredit an die Bank nicht zurückgezahlt werden können, hat die Bank das Recht, das Eigenheim zu verkaufen und aus dem Erlös den Kredit zu tilgen. Die Höhe des Kredites, den die Bank vergibt, richtet sich nach dem so genannten Beleihungswert. Dieser wird anhand des Bodenpreises und des Hauswertes ermittelt. Liegt der Wert des Objektes beispielsweise bei 250.000 Euro, können Banken normalerweise nur 60 Prozent davon als "gesicherten" Kredit vergeben - also in diesem Fall 150.000 Euro. Da aber meist der gesamte Bau- oder Kaufpreis finanziert werden soll, vergeben Banken die Kredite auch bis zu 100 Prozent des Beleihungswertes, allerdings dann mit einem Zinsaufschlag.

Immer gut: Eigenkapital

Bauherren und Eigentümer können sich auch mit Eigenkapital aus Vermögen oder mit Eigenleistungen selbst in die Eigenheim Finanzierung einbringen. Dadurch wird der bei der Bank aufzunehmende Kredit reduziert, was wiederum die monatliche Kreditrate verringert. Ein Teil des Baukredites lässt sich auch aus einem Bausparvertrag finanzieren. Meist beginnt man in jungen Jahren mit dem regelmäßigen Besparen eines Bausparvertrages um vermögenswirksame Leistungen, Zinsen aufs Guthaben und die staatlichen Zuwendungen wie die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage zu nutzen. Wenn der Bausparvertrag "zuteilungsreif" ist, kann ein Bauspardarlehen aufgenommen werden. Die Zinsen sind hier ebenfalls niedrig und für die gesamte Dauer der Rückzahlung fest.

Eine weitere interessante Kreditkomponente sind Förderdarlehen, die beispielsweise für Solaranlagen oder umweltschonendes Bauen vergeben werden. Solche Förderdarlehen gibt es von der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder regionalen Aufbaubanken. Die Beantragung und Auszahlung erfolgt meist im Zusammenhang mit der Baufinanzierung über die Hausbank.

Erst mieten, dann kaufen

Eine Alternative zur Baufinanzierung ist der Mietkauf einer Immobilie. Der Käufer erwirbt ein sofortiges Nutzungsrecht und zahlt dafür an den Eigentümer eine Art Miete. Wird das Objekt später gekauft, wird die bisher gezahlte Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Der Restkaufbetrag wird dann entweder aus Vermögen bezahlt oder finanziert. Steuerliche Vorteile lassen sich mit einem Mietkauf kaum verbinden. Meist werden Mietkaufverträge im Familienkreis abgeschlossen, wenn zum Beispiel die Eltern oder Großeltern das Eigenheim oder die Eigentumswohnung noch zu Lebzeiten ihren Kindern übertragen wollen.

Da eine Eigenheimfinanzierung mit der Aufnahme größerer finanzieller Belastungen verbunden ist, empfiehlt sich der Abschluss einer Restschuld- oder Lebensversicherung in Höhe des aufgenommenen Kreditbetrages. Im Falle einer Arbeitsunfähigkeit oder beim Tod des Haupternährers der Familie übernimmt die Versicherung die ausstehenden Kreditraten oder sogar das komplette Darlehen. Einige Finanzinstitute kombinieren Baukredite mit dem Abschluss einer Lebensversicherung. Wird die Lebensversicherung nach 30 oder 35 Jahren fällig, wird der gesamte Kreditbetrag mit der Einmalkapitalauszahlung aus der Lebensversicherung abgelöst. Der normal anfallende Tilgungssatz von 1 Prozent entfällt in der Sparphase der Lebensversicherung. Der Kreditnehmer zahlt nur die anfallenden Finanzierungszinsen.

(er)

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