Finanzierung von Bauvorhaben und Nebeneffekte

– Was beinhaltet eine Freistellungserklärung?

Beim Bau einer Immobilie bzw. einer Eigentumswohnung gibt es viele Aspekte zu beachten, die mitunter vielen Verbrauchern gar nicht bekannt sind. Ein Begriff, der ebenfalls im Bereich des Bauwesens von größerer Bedeutung sein kann, ist die so genannte Freistellungserklärung, mitunter auch als Freistellungsbescheinigung bezeichnet. Und zwar spielt diese Freistellungserklärung nicht beim Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern eine Rolle, sondern ausschließlich im Zusammenhang mit dem Bau von Wohnanlagen und von Eigentumswohnungen, der oftmals durch einen größeren Bauträger erfolgt.

Der Gedanke, der hinter einer solchen Freistellungserklärung steckt ist vor allem der, dass ein Bau einer Anlage mit Eigentumswohnungen natürlich zunächst für den Bauträger eine größere finanzielle Belastung ist. Kaum ein Bauträger kann diese Belastung alleine tragen, sondern es muss meistens ein Darlehen der Bank in Anspruch genommen werden, durch welches der Bau der Wohnungen (vor-)finanziert werden kann. Das Anliegen der kreditgebenden Bank besteht selbstverständlich vor allem darin, das verliehene Kapital auch zurück zu erhalten. Zu diesem Zweck vergeben die meisten Banken einen solchen Kredit an Bauträger nur dann, wenn dieser der Bank eine Globalgrundschuld zusichert. Diese Globalgrundschuld gilt dann für alle Eigentumswohnungen bzw. für die gesamte Wohnanlage, die erbaut werden soll. Sollte der Bauträger also zahlungsunfähig werden, so kann die Bank durch diese Globalgrundschuld auf die gesamte Immobilie zugreifen und diese im „Ernstfall“ verwerten. Nun kommen natürlich noch die Käufer der einzelnen Eigentumswohnungen ins Spiel. Diese zahlen nämlich bestimmte Beträge an den Bauträger, wenn eine Eigentumswohnung verkauft wird, und zwar fast immer in Form von Teilzahlungen.

Es wird also praktisch nie die gesamte Kaufsumme auf einen Schlag gezahlt, sondern im Prinzip in Teilsummen nach Bauabschnitten, wie es auch beim Einfamilienhaus üblich ist. Hat der Käufer der Eigentumswohnung diese nun vollständig bezahlt, so will er selbstverständlich vermeiden, dass die Bank, welche die Globalgrundschuld besitzt, bei eventuell auftretenden Zahlungsproblemen des Bauträgers auf „seine“ Eigentumswohnung zugreifen kann, deren Eigentümer er nun geworden ist. Genau in diesem Fall wird nun die Freistellungserklärung genutzt. Und zwar wird diese Freistellungsbescheinigung von der Bauträger-Bank ausgestellt und dem neuen Eigentümer der Eigentumswohnung ausgehändigt. Inhalt der Freistellungserklärung ist, dass die Bank keine Ansprüche mehr im Hinblick auf diese bestimmte Eigentumswohnung mehr hat. Neben dem Käufer selbst hat auch dessen Bank ein Interesse an der Freistellungserklärung, denn auch diese Bank möchte natürlich die Eigentumswohnung als Sicherheit für den vergebenen Kredit nutzen können. Und das ist eben nur dann möglich, wenn die Bank des Bauträgers zuvor auf ihre Ansprüche verzichtet. (er)

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