Hintergrund von Pfandrechten an Immobilien

– Was sind Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte sind Pfandrechte an einem Grundstück oder einer Immobilie. Dabei wird zwischen der Hypothek, der Grundschuld und einer Rentenschuld unterschieden. Bei einer Rentenschuld besteht die Pflicht, zu einem festgelegten Zeitpunkt eine wiederkehrende finanzielle Leistung zu erbringen. Eine Rentenschuld taugt als Sicherheit für einen Kredit nur bedingt. Sie gibt dem Kreditgeber jedoch die Möglichkeit, eine Verschlechterung des Wertes einer Immobilie zu begegnen, da er in diesem Fall die Ablösung der Rentenschuld verlangen darf.

Da der Schuldner in der Regel nicht sofort zahlen kann, wird er die werterhaltenden Arbeiten an seinem Grundstück und seiner Immobilie durchführen lassen. Als Sicherheit für einen Baukredit kommen hingegen die Grundschuld sowie die Hypothek infrage. Der wesentliche Unterschied zwischen beiden Sicherheiten besteht darin, dass die Grundschuld nicht unmittelbar mit dem erhaltenen Kredit verbunden ist. Sie besteht sogar nach der vollständigen Tilgung des Darlehens weiter, wenn der Kreditnehmer nicht ausdrücklich ihre Löschung vornehmen lässt. Auf diese Weise kann sie für weitere Darlehen erneut in Anspruch genommen werden, am häufigsten erfolgt dieses für Renovierungen. Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen, wobei ihre Höhe den Betrag des ausgezahlten Darlehens regelmäßig überschreitet, da die Bank neben diesem auch ihre Zinsansprüche absichern möchte.

Damit die Bank sich an der Grundschuld tatsächlich nur in Höhe der existierenden Verbindlichkeiten bedienen kann, erfolgt immer eine Verbindung dieses Grundpfandrechtes mit einem Sicherungsvertrag. In der Vergangenheit kam es gelegentlich zu Vorfällen, bei welchen der Käufer eines Kredites von der Grundschuld Gebrauch machen wollte, obgleich die Voraussetzungen für eine Kreditkündigung nicht vorlagen. Die Rechtsprechung hat inzwischen bestätigt, dass der Verkauf von Krediten zwingend mit dem Weiterbestehen des Sicherungsvertrages verbunden ist. Im Gegensatz zur Grundschuld ist eine Hypothek immer an die exakte noch zu tilgende Darlehenshöhe gebunden. Eine entsprechende Korrektur der Eintragungen im Grundbuch erfolgt jedoch nur, wenn der Kreditnehmer sie beantragt. Auf Grund der entstehenden Kosten verzichten viele Kreditnehmer auf die entsprechende Änderung des Grundbucheintrages.

Die Eintragungen im Grundbuch lassen aber auch bei einer Grundschuld nicht immer den tatsächlichen Gläubiger erkennen, da diese in der Form einer Briefgrundschuld ohne Änderung des Grundbuches übertragen werden kann. Wenn die Übertragbarkeit ohne entsprechende Veränderung des Grundbucheintrages ausgeschlossen werden soll, müssen Kreditnehmer und Kreditgeber eine Buchgrundschuld vereinbaren. Der Sinn eines Grundpfandrechts besteht darin, dass die finanzierende Bank das Recht erhält, bei einer nicht ordnungsgemäßen Bedienung des Darlehens unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bestimmungen die Zwangsvollstreckung zu beantragen. Die Grundschuld oder Hypothek stellt somit eine wichtige Sicherheitsleistung für einen Baukredit oder Immobilienkredit dar, da die Bank bei Zahlungsausfällen den finanzierten Gegenstand verwerten darf. (er)

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