Hauskauf Finanzierung mit und ohne Eigenkapital

– Beste Kredit- und Darlehensarten zum Haus finanzieren

Ein Hauskauf und die dazugehörige Hausfinanzierung ist einer der wichtigsten Schritte im Leben. Dieser will daher gut durchdacht und geplant sein. Ist die passende Immobilie gefunden, muss mit der Bank die Finanzierung ausgehandelt werden. Hierfür stehen verschiedene Darlehensformen zur Verfügung, die auf die Bedürfnisse und Wünsche der Kunden abgestimmt werden müssen. Eine Baufinanzierung können Kunden heute sowohl im Internet als auch bei der Hausbank vor Ort abschließen.

Die Finanzierung vor Ort hat vor allem den Vorteil einer umfassenden Beratung. Um ein Darlehensangebot zu erstellen, müssen bei der Bank verschiedene Unterlagen eingereicht werden. Anhand dieser Unterlagen wird sowohl eine Bonitätsprüfung als auch eine Wertermittlung des Objektes vorgenommen. Die hier ermittelten Werte sind entscheidend für den später vergebenen Zinssatz. Viele Banken haben sich bereits heute nach den Richtlinien zu Basel II ausgerichtet, die im Januar 2008 in Kraft treten. Danach werden die Zinssätze für Finanzierungen nach der jeweiligen Bonität des Kunden berechnet. Die Bonität wird nach dem monatlichen Einkommen, den Ausgaben und eventuell vorhandenen Krediten berechnet. Hierzu füllt jeder Kunde eine Selbstauskunft aus, die Daten hierzu enthält. Auch erfolgt in der Regel eine Abfrage der Schufa, die Daten über Kreditvergaben bei anderen Banken speichert. Je besser die Bonität, desto geringer sind die Ausfallrisiken der Bank und desto niedriger der Zins. Wurde für Kunden jedoch eine eher schlechte Bonität ermittelt, wird der Risikoaufschlag der Bank an die Kunden weitergegeben.

Ein weiteres Kriterium zur Ermittlung des Zinssatzes ist der Verkehrswert des Hauses. Dieser wird anhand des umbauten Raumes oder auch der Wohnfläche berechnet. Es ist der Wert, der bei einem Verkauf heute erzielt werden würde. Hiervon wird ein Sicherheitsabschlag von 20% vorgenommen. Besonders günstig ist ein Kredit, wenn er nicht über 60% des Verkehrswertes liegt. Diese Darlehen werden erstrangig genannt, da bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und bei einer anschließenden Versteigerung des Hauses der Kredit in der Regel zurückgezahlt werden kann. Das Risiko für die Bank ist also auch in diesem Fall gering, dieser Vorteil wird in Form geringer Zinsen weitergegeben. Einige Banken finanzieren Objekte noch immer nur bis zu einer Höhe von 80% des Verkehrswertes. Die restlichen 20% müssen über Eigenmittel zur Verfügung gestellt werden. Dies ist vor allem für junge Familien schwer. In letzter Zeit haben sich die Banken daher umgestellt und finanzieren Objekte sogar bis zu 120% des Verkehrswertes. Für eine solche Hausbau Finanzierung muss jedoch eine gute Bonität vorhanden sein. Auch wird für das erhöhte Risiko ein Zinsaufschlag berechnet. Dieser kann zwischen 0,2% und 0,7% p.a. liegen.

Für die Baufinanzierung wird zur Sicherung des Darlehens immer eine Grundschuld in Höhe des Darlehens auf dem finanzierten Objekt eingetragen. Diese Eintragung erfolgt über einen Notar, die Kosten trägt der Kunde. Die Grundschuld hat für die Bank den Vorteil, das bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kunden das Objekt versteigert werden kann. Die üblichste Darlehensform bei der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Bei diesem Darlehen wird der Zins und die Tilgung fest für einen bestimmten Zeitraum vereinbart. Die Rate, die Annuität, beinhaltet sowohl Zinsen als auch Tilgung. Je weiter die Tilgung voranschreitet, desto geringer ist die enthaltene Zinsbelastung.

Die Zinsfestschreibung kann zwischen 5 und 15 Jahren gewählt werden. Derzeit befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase, daher ist es ratsam, möglichst lange Zinsfestschreibungszeiträume zu wählen. Während dieser Zeit bleibt die Rate konstant, erst nach Ablauf des Darlehens müssen die Zinsen neu zu den marktüblichen Konditionen verlängert werden. Eine Kündigung während der Darlehenslaufzeit ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Der Kunde kann mit der Bank aber Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren, die bis z 10% der Darlehenssumme pro Jahr betragen können. Eine weitere Darlehensvariante ist das Bauspardarlehen. Um dieses nutzen zu können, muss ein Bausparvertrag angespart werden. Der Vorteil sind die niedrigen Zinsen, die sogar nur 1,6% p.a. betragen können. Ist der Bausparvertrag zu 40% oder 50% angespart, kann das Bauspardarlehen genutzt werden. Die Laufzeiten dieser Darlehen betragen zwischen 10 und 20 Jahren, je nach Höhe der vereinbarten Tilgung. Ein weiterer Vorteil dieser Darlehensart ist die jederzeit mögliche Sondertilgung, die nicht separat vereinbart werden muss. So können diese Darlehen zum Beispiel durch Sonderzahlungen des Arbeitgebers vorzeitig getilgt werden. (er)

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