Immobilienfinanzierungen im Zinsvergleich

– Die aktuelle Niedrigzins-Phase sollte ausgenutzt werden

Bei einer Immobilienfinanzierung ist die Höhe der Bauzinsen von entscheidender Bedeutung für den Immobilien-Käufer oder Bauherren. Da in der Regel für den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ein mehrere hunderttausend Euro als Kreditsumme aufgenommen werden müssen, kann eine Zinsdifferenz von 1 Prozent schon mehrere tausend Euro mehr an Zinskosten bedeuten und das über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung.

Bauzinsen immer noch günstig wie nie

Deutschland befindet sich noch immer in einer Phase niedriger Bauzinsen. In den 80er Jahren des vorigen Jahrhunderts mussten für eine Baufinanzierung bis zu 12 Prozent Kreditzinsen bezahlt werden. Mitte der 90 Jahre waren es zwischen 8 und 10 Prozent. Zum Jahrtausendwechsel verlangten die Banken für Baufinanzierungen 6 bis 7 Prozent. Heute liegen die Immobilienzinsen zwischen 4 und 5 Prozent, bei einigen Anbietern sogar unter 4 und sind damit um mindestens die Hälfte günstiger als noch vor 15 Jahren. Jeder Immobilien-Käufer oder Bauherr ist also gut beraten, die jetzt günstigen Zinsen auch auf lange Sicht mit seiner Bank fest zu vereinbaren. Heute sind auch durchaus Zinsfestschreibungen für mehr als 20, teilweise bis zu 30 Jahre möglich. Die Effektiv-Zinsen liegen auch bei längerfristigen Zinsvereinbarungen mit der Bank gerade mal 0,3 bis 0,5 Prozent höher als bei einer normalen Festzinsvereinbarung von 8 oder 10 Jahren.

Langfristig Zinskosten sparen

Ein Rechenbeispiel macht die Zinskosten und den Vorteil der jetzt bestehenden Niedrigzinsen deutlich:

Kreditsumme 150.000 Euro (analog rund 300.000 DM im Jahr 1995)

  • bei einem Zinssatz von 8,5 Prozent und 1,0 Prozent Tilgung 1995: Jahres-Annuität: 14.250 Euro bzw. 1.187,50 Euro im Monat
  • bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent und 1,0 Prozent Tilgung 2007: Jahres-Annuität: 8.250 Euro bzw. 687,50 Euro im Monat

Zinsersparnis pro Jahr: 500 Euro
Bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren sind bei dieser Baufinanzierung insgesamt 5.000 Euro weniger Zinskosten zu zahlen.

Günstige Zinsen auch für später sichern

Was machen aber Kunden, die heute noch an einen Festzinsvertrag mit höheren Konditionen gebunden sind? Hier gibt es zwei Lösungen. Zum einen die vorzeitige Ablösung des alten Kredites mit einem günstigeren Baukredit. Zum Teil bietet das die bisherige Finanzierungsbank auch an, es geht aber grundsätzlich auch über eine andere Bank. Allerdings verlangt oft die bisherige Bank die Zahlung eines Vorfälligkeitsentgeltes, das einen Teil des entgangenen Zinsgewinns ausgleichen soll. Mann kann sich auf jeden Fall für die vorzeitige Rückzahlung von der Bank ein Auflösungsangebot erstellen lassen, um dann in Ruhe ausrechnen zu können, ob die Einsparungen der Zinskosten des neuen Baukredites trotzdem höher sind als das zu zahlende Vorfälligkeitsentgelt. Grundsätzlich kann jeder Baukredit nach 10 Jahren erstmals teils- oder komplett ohne Vorfälligkeitszinsen zurückgezahlt werden.

Niedrige Zinsen gibt es auf Vorrat

Wenn der Festzinssatz erst in einem Jahr bzw. zwei oder drei Jahren abläuft, können sich Baufinanzierungskunden bereits jetzt mit einem so genannten Forward-Darlehen die die aktuell niedrigen Zinsen sichern. Bei einem Forward-Darlehen wird jetzt der Kreditvertrag abgeschlossen. Läuft der Festzins des bisherigen Darlehens aus, gilt dann der günstige Zinssatz des Forward-Darlehens für die Restkreditsumme, auch wenn die normalen Marktzinsen zu diesem Zeitpunkt dann höher sind. Bei einem Forward-Darlehen erhebt die Bank je nach Vorlaufzeit einen geringen Zinsaufschlag für die vorzeitige Zinsvereinbarung. (er)

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