Immobilienkredite sorgfältig berechnen und vergleichen

Ein Immobilienkredit ist ein zweckgebundenes Darlehen, welches für den Kauf oder den Bau eines Hauses verwendet werden kann. Aber auch die Renovierung oder Modernisierung kann mit Immobilienkredite finanziert werden. Bevor jedoch die Auszahlung des Kredites erfolgen kann, muss dieser beantragt werden. Hierfür fallen verschiedene Gebühren an, die nicht vernachlässigt werden sollten. Auch nach der Unterschrift auf dem Kreditvertrag können weitere Kosten anfallen.

Für die Vergabe der Immobilien Kredite ist der Wert des Hauses besonders wichtig. Hierfür wird eine Beleihungswertermittlung erstellt, die den aktuellen Verkehrswert berechnet. Diese Berechnung ist anhand der Wohnfläche oder unter Berücksichtigung des umbauten Raumes möglich. Jede Bank nutzt für die Beleihungswertermittlung bestimmte Tabellen, die den Preis pro Quadratmeter Wohnfläche enthält. Hier sind auch regionale Unterschiede beinhaltet, denn ein Haus in München ist bei gleicher Bauart und Ausstattung teurer als ein Haus in Thüringen. Für die Beleihungswertermittlung sind Kosten an die Bank fällig. Diese werden entweder pauschal berechnet (z.Bsp. 500 EUR-1.000 EUR pauschal), oder aber prozentual nach der Darlehenssumme (z.Bsp. 1%-2,25% der Darlehenssumme).

Nur Darlehen, die erstrangig vergeben werden, also innerhalb des 60% Wertes des Hauses liegen, werden mit den günstigen Zinsen vergeben. Bei Darlehen, die über diesem Wert liegen, wird ein Aufschlag auf den Zinssatz erfolgen. Dieser Aufschlag liegt zwischen 0,2% und 0,6% p.a. und ist von Institut zu Institut verschieden. Einige Banken unterscheiden auch nochmals zwischen Krediten bis 80% des Beleihungswertes und Krediten darüber. Die Absicherung eines Immobilien Kredit erfolgt durch die Eintragung einer Grundschuld auf das finanzierte Objekt. Diese Eintragung wird durch einen Notar vorgenommen, die Kosten hierfür trägt der Kunde. Die Höhe dieser Kosten richtet sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Für eine Grundschuld von EUR 100.000 müssen ca. 250 EUR Notarkosten eingeplant werden. Zudem berechnet auch das Grundbuchamt eine Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch.

Neben der Wertermittlung des Hauses muss auch eine allgemeine Bonitätsermittlung des Kunden erfolgen. Hierzu werden Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide herangezogen und ein Budgetplan erstellt. Dieser sollte ergeben, dass die monatliche Rate problemlos aus dem Einkommen tragbar ist. Auch hierfür fallen Gebühren an, die Bearbeitungsgebühren. Diese werden ebenso wie die Schätzkosten entweder pauschal oder prozentual anhand der Darlehenssumme berechnet. Weitere Gebühren bei einem Immobilienkredit sind zum Beispiel Kontoführungsgebühren oder die Gebühren für die Zusendung eines Kontoauszuges. Um die Gebühren und somit auch die wirklichen Kosten eines Kredites zu vergleichen, sollte der effektive Darlehenszins herangezogen werden. Dieser beinhaltet sowohl den Nominalzins als auch alle anfallenden Gebühren und Kosten.

Auch nach der Darlehensbeantragung können für den Immobilienkredit weitere Kosten anfallen. Gerade wenn ein Haus renoviert oder neu gebaut wird, sind Bauverzögerungen nicht selten. So kann es passieren, dass ein Darlehen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt wird. Für diesen Fall vereinbaren Kunde und Bank im Darlehensvertrag eine Bereitstellungszeit. Dies ist die Zeit, innerhalb der der Kunde das Darlehen abrufen muss. Meist liegt dieser Zeitrahmen zwischen drei Monaten und einem Jahr. Gerade bei Neubauten sollte der Zeitraum so lange wie möglich vereinbart werden. Wird der Zeitrahmen überschritten, fallen Bereitsstellungszinsen pro Monat an. Diese betragen durchschnittlich 0,25% pro Monat und werden zum Monatsende belastet. Wird der Kredit in Teilbeträgen ausgezahlt, fallen die Bereitstellungszinsen nur auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag an.

(er)