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– Bei der Kreditberechnung sollte nicht zu knapp kalkuliert werden

Wer ein Haus baut oder renoviert, möchte die Kosten natürlich so gering wie möglich halten. Der Grund hierfür liegt jedoch nicht nur in den reinen Baukosten, sondern auch die Kosten für die Darlehensaufnahme und die damit verbundene Kreditrate sollen gering bleiben. Um eine Aufstellung der Kosten des Projektes zu haben, müssen daher bei der Bank zur Errechnung des Kreditbedarfs Kostenvoranschläge eingereicht werden. Auch eine Kostenaufstellung des Architekten wird anerkannt. Anhand dieser Unterlagen wird der Kredit berechnet.

Viele Banken fordern zudem ein Eigenkapital von mindestens 20%. Dieses muss jedoch nicht immer in die Finanzierung eingerechnet werden, sondern kann auch als Rückhalt dienen. Der Grund für die Anforderung des Eigenkapitals ist in der Absicherung des Kredites zu sehen. Als Sicherheit für das Darlehen wird eine Grundschuld auf dem Haus eingetragen. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann die Bank das Haus versteigern. Bei einer solchen Versteigerung wird jedoch selten der tatsächliche Wert des Hauses erzielt. Daher rechnet die Bank einen Abschlag von 20% ein und finanziert nur zu 80% des Beleihungswertes. Erstrangige Darlehen werden sogar nur zu 60% des Beleihungswertes vergeben. Liegt der Darlehensbetrag oberhalb der Grenze von 60%, wird ein Aufschlag auf den Zinssatz fällig. Liegt der Darlehensbetrag sogar über 80%, werden die Zinsen nochmals erhöht. Daher versuchen viele Bauherren, die Kreditsumme möglichst gering zu halten, um günstige Zinsen zu erhalten. Sie setzen das ersparte Eigenkapital daher komplett ein.

Werden dann während der Bauphase höhere Preise berechnet, etwa durch die Steigerung des Stahlpreises oder durch eine Änderung der Ausstattung, wird der vorher berechnete Kostenrahmen gesprengt. Viele Bauherren können dann jedoch nicht mehr auf Eigenkapital zurückgreifen, weil dieses bereits investiert wurde. Um den Hausbau fortführen zu können, ist nun eine teure Nachfinanzierung notwendig. Da die Darlehenssummen hierfür fast immer über dem 80%igen Beleihungswert liegen, werden hohe Zinsaufschläge berechnet. Zudem fallen erneut Bearbeitungsgebühren an. Sollte der Kredit bereits zu Beginn sehr knapp kalkuliert worden sein und sollte das Haushaltsbudget keine zusätzliche Ratenzahlung möglich machen, kann es sogar zu einer Kreditablehnung kommen.

Um eine solche Nachfinanzierung zu vermeiden, sollte bereits bei der Kostenaufstellung ein Puffer für Preiserhöhungen einkalkuliert werden. Auch dürfen Bauherren Kosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren oder die Kosten für die Herstellung der Außenanlagen nicht vergessen. Diese machen im Durchschnitt 5-10% der Gesamtbausumme aus. Auch sollte Bauherren immer eine Barreserve vorhalten. Es ist daher ratsam, im Rahmen der Baufinanzierung ein variabel verzinsliches Darlehen abzuschließen. Dies ist zwar meist etwas teurer als das Annuitätendarlehen, auch kann sich der Zinssatz jederzeit ändern, doch auf der anderen Seite sind hier jederzeitige Sondertilgungsmöglichkeiten vorhanden. Wird das zurückgehaltene Eigenkapital also nicht benötigt, kann das variable Darlehen jederzeit zurückgeführt werden. (er)

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