Worauf Manager von offenen Immobilienfonds alles achten

Die ausgewogene Streuung von offenen Immobilienfonds, beziehungsweise deren Investments sind extrem prägnant. Besonders allseits befürchtetes Risiko spielt eine große Rolle. Um dieses so klein wie möglich zu halten ist es notwendig eine gute Verteilung Geldmittel der Anleger vorzunehmen. Hierzu ist nicht nur eine Streuung der Kosten effizient, sondern auch in Bezug auf die Art der Nutzung der entsprechenden Grundstücke und Objekte. Hierbei gilt es, eventuelle wirtschaftliche Schwächen von einzelnen Branchen auszuschließen, beziehungsweise das entsprechende Risiko zu vermindern.

Je mehr Anlageschwerpunkte also gesetzt werden, desto weniger Unsicherheiten gibt es. Kommt es nun beispielsweise zum Zusammenbruch eines Unternehmens, ist dies nicht gleichbedeutend mit einem Totalverlust des gesamten Fondsvermögens. Hauptsächlich gilt es, den größten Teil des Sondervermögens durch gewerbliche Objekte zu decken. Von privaten Miethäusern, oder gar von Sozialbau sieht man mehr und mehr ab. Diese gelten im Gegensatz zu früheren Ansichten, heute nicht mehr als stabile Einnahmequelle. Zu hohe Sanierungs- und Instandhaltungskosten lassen derartig meist alte Objekte zu immensen Kostenfaktoren aufsteigen. Somit erfolgt das Investment der offenen Immobilienfonds zum größten Teil in Bürokomplexe und Einkaufspassagen.

Hierbei unterscheidet man in bereits bestehende Objekte und in noch der Planung befindliche Projekte. Zum Kauf von Immobilien, oder zur Finanzierung und Realisierung von neuen Bauvorhaben benötigen die entsprechenden Gesellschaften große Summen an liquiden Mitteln. Diese werden in der Rechtsform eine Aktien-, oder Sonderkreditgesellschaft durch die Veröffentlichung von Wertpapieren und Fondsanteilen realisiert. Die Käufer der entsprechenden Anteile gelten nun als Teilhaber der jeweiligen Gesellschaft und tragen demzufolge auch das Risiko deren Investments mit. Der Anleger gilt hierbei als Teilhafter. Er haftet lediglich mit seiner Kapitaleinlage. Hat jedoch demzufolge keinerlei Leitungs- und Bestimmungsbefugnis. Sein Kapital fließt anteilig in zu finanzierende Projekte, Zinsanleihen und bereits bestehende Objekte.

Die Fondsgesellschaft muss einen bestimmten liquiden Anteil des gesamten Fondsvolumens zu jeder Zeit vorweisen können. Diese summe beläuft sich auf einen Mindestwert von 5% des gesamten Volumens. Offene Immobilienfonds sind vor allem für kleinere private Anleger interessant. Diesbezüglich ist die Nachsteuerrendite nicht nur für Großanleger zutreffend. Die Veränderung des Sparerfreibetrages könnte somit einige Auswirkungen haben, welche im Vorfeld nicht bedacht wurde. Experten rechnen mit einer Schwelle bei privaten Vermögenswerten. Da somit mögliche private Vermögen einer Person wird in naher Zukunft auf einen Grenzwert von etwa 20.000€ geschätzt. Im Falle einer Ehepaares würde sich dieser Schwellenwert cirka bei 40.000€ bewegen.

Einen Vorteil bilden somit, besonders in der Zukunft, Fonds welche im Ausland investieren. Hier treffen steuerliche Regelungen nach deutschen Gesichtspunkten nicht zu. Es gilt die Besteuerung des Landes, in welchem die jeweilige Investition getätigt wird. Somit ergibt sich eine steigende Attraktivität für Fonds, welche ihr Geld im Ausland anlegen. Im Idealfall können bis zu 100% des Ertrages steuerfrei sein. Dies ist dann zutreffen, wenn ein offener Immobilienfonds alle Investments in ausländische Objekte und Grundstücke getätigt hat. Der offene Immobilienfonds bietet also durchaus auch Vorteile. Entscheidet man sich nun für eine Anlage im Inland sollten besonders die unterschiedlichen Kostenfaktoren bedacht werden. Neben des allgemein üblichen Ausgabezuschlags werden auch Verwaltungs- und Managementkosten geltend gemacht.

Investiert der offene Immobilenfonds nun vornehmlich in deutsche Objekte und Grundstücke muss auch der neue Steuersatz berücksichtigt werden. Dieser erlangt zu Beginn des Jahres 2009 seine Gültigkeit. Durch diese neue Abgabeverordnung werden nun alle Erträge vollständig versteuert. Es existiert also kein Steuerfreibetrag mehr. Alle Wertpapiererträge werden ab dem 01. Januar 2009 mit 25% versteuert. Hier bedarf es also einer genauen Kalkulation vor der eigentlichen Investition. Herkömmliche Aktienfonds bergen derzeit ein sehr hohes Risiko. Wertpapieranlagen, welche vor allem auf Sicherheit setzen, sind ebenfalls von den schwachen Werten der amerikanischen Börse betroffen. Selbst die stabilen Rentenfonds versprechen momentan so gut wie keinen Gewinn mehr. Es sollte also speziell bei gut verstreuten Immobilenfonds darauf geachtet werden, dass der Anteil der Auslandsinvestments so groß wie möglich gehalten wird.
(er)