Immobilien Vollfinanzierung eher Nachteilig

Im Kreditbereich unterscheiden vor allen Dingen die Banken die anstehende Finanzierung danach, ob es sich um eine Teilfinanzierung oder um eine Vollfinanzierung handeln soll. Von einer Teilfinanzierung wird dann gesprochen, wenn der Kreditnehmer nur einen Teil der Summe durch die Bank finanzieren muss, die er insgesamt benötigt.

Möchte man sich zum Beispiel ein neues Auto im Wert von 20.000 Euro kaufen, kann selbst 5.000 Euro in die Finanzierung mit einbringen, sodass noch 15.000 Euro über einen Bankkredit finanziert werden müssen, dann ist das einen klassische Teilfinanzierung. Die Vollfinanzierung wäre in diesem Beispiel dann vorhanden, wenn der Kunde den gesamten Kaufpreis von 20.000 Euro über den Kredit der Bank finanzieren müsste. Während die Vollfinanzierung in der Praxis im Grunde bei Ratenzahlungsvereinbarungen üblich ist, wird im Bereich der Immobilienfinanzierung von nahezu allen Kreditgebern abgeraten, eine solche Vollfinanzierung vorzunehmen. Was sind die Gründe dafür? Die meisten Banken raten deshalb von einer Vollfinanzierung im Immobilienbereich ab, weil sie das Risiko dann deutlich höher einschätzen, dass es Probleme mit der Finanzierung geben könnte. Denn die zu zahlende Kreditrate ist natürlich bei einer Vollfinanzierung deutlich höher, als wenn man Eigenkapital einbringen kann und daher mit einer Teilfinanzierung auskommen würde. Objektiv betrachtet ist diese Aussage allerdings so pauschal nicht haltbar. Angenommen ein Kunde hat ein Nettoeinkommen von 3.500 Euro, von dem monatlich 2.000 Euro als frei verfügbares Einkommen übrig bleiben. In diesem Fall spielt es dann für die Stabilität der Finanzierung überhaupt keine Rolle, ob die Kreditrate im Rahmen einer Teilfinanzierung über monatlich 800 Euro lautet, oder im Rahmen der Vollfinanzierung über monatlich 1.100 Euro. Insofern muss man stets im Einzelfall beachten, ob eine Vollfinanzierung wirklich diesen beschriebenen Nachteil mit sich bringt.

Dennoch ist mit der Vollfinanzierung ein objektiver Nachteil für Kunden verbunden, der stets vorhanden ist. Der Nachteil besteht darin, dass die Banken, wie bereits kurz angesprochen, dass Kreditausfallrisiko bei einer Vollfinanzierung (deutlich) höher einschätzen, als es bei einer Teilfinanzierung der Fall ist. Das könnte dem Kunden zwar im Grunde egal sein, aber die Folge dieser Einschätzung ist dann leider, dass die Banken den Immobilienkredit mit schlechteren Zinskonditionen vergeben, als wenn eine Teilfinanzierung durchgeführt werden würde. Der erhöhte Zinssatz soll im Endeffekt einen Risikozuschlag darstellen, da natürlich auch die Grundschuld einen nicht so hohen Betrag absichern kann (im Bezug auf den Wert der Immobilie), als wenn beispielsweise von der Kaufsumme (Immobilienwert) von 200.000 Euro nur 150.000 Euro zu finanzieren wären. Insofern ist es natürlich schon eine Überlegung wert, immer die finanziellen Möglichkeiten voraus gesetzt, dass man zumindest im Immobilienbereich eher eine Teilfinanzierung beansprucht, anstatt vielleicht Rücklagen in Form von Kapitalanlagen zu behalten und eine Vollfinanzierung durchzuführen.
(er)