Vorteile und Nachteile nachrangiger Darlehen im Vergleich

Insbesondere im Bereich der Immobilienfinanzierungen gibt es diverse Darlehensarten, die in die Finanzierung eingebunden werden können. So nutzen die meisten Kreditnehmer in dieser Sparte beispielsweise ein Annuitätendarlehen, es gibt aber auch zahlreiche Kreditnehmer, die darüber hinaus ein KfW-Darlehen, ein einfältiges Darlehen oder auch ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Die weitaus meisten Darlehen, die im Zuge einer Immobilienfinanzierung vergeben werden, müssen durch verschiedene Sicherheiten abgesichert werden.

Die übliche Kreditsicherheit ist im Bereich der Immobilienfinanzierung die Grundschuld. Es kommt in der Praxis häufiger vor, dass der Kreditnehmer im Zuge der Baufinanzierung nicht nur ein Darlehen, sondern mehrere unterschiedliche Kredite in Anspruch nimmt. In dem Zusammenhang stellt sich natürlich die berechtigte Frage, welche Gläubiger sich aus den vorhandenen Sicherheiten zuerst bedienen dürften, falls der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann. Diejenigen Darlehen, die im Zuge der Immobilienfinanzierung vergeben wurden, werden oftmals in zwei Gruppen unterteilt, nämlich in erstrangige und nachrangige Darlehen. Als erstrangiges Darlehen wird stets ein solcher Kredit bezeichnet, der durch eine erstrangige Grundschuld abgesichert ist. Erstrangig bedeutet bei der Grundschuld in diesem Zusammenhang, dass die ins Grundbuch eingetragenen Belastungen vom Datum her die erste Sicherheit ist, die im Hinblick auf das zu finanzierende Gebäude oder das Grundstück vergeben wurde.

Dabei geht es im Prinzip ausschließlich nach der zeitlichen Reihenfolge, sodass alle später eingetragenen Grundschulden automatisch zu nachrangigen Hypotheken und Grundschulden werden. Wurde also beispielsweise am 1.3.1998 eine Grundschuld und anschließend am 1.4.2005 noch eine zweite Grundschuld eingetragen, so handelt es sich bei der ersten Grundschuld um die erstrangige und bei der zweiten Grundschuld um die nachrangige Grundschuld. Daraus ergibt sich, dass auch die zur jeweiligen Grundschuld gehörenden Immobilienkredite als erstrangige und nachrangige Darlehen bezeichnet werden. Die erstrangigen Darlehen haben stets den Vorteil, dass sich der Gläubiger bevorzugt befriedigen kann, falls der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt. Daher sind die Banken bei erstrangigen Darlehen dazu bereit, einen besonders günstigen Zinssatz zu vergeben.

Anders sieht es hingegen bei nachrangigen Darlehen aus, denn bei diesen Krediten muss der Kreditnehmer fast immer akzeptieren, dass höhere Kreditzinsen zu zahlen sind. Der Grund ist einfach der, dass die jeweilige Bank als Gläubigerin im Falle einer Zwangsversteigerung nur dann Kapital erhält, falls aus der offenen Forderung des Inhabers der erstrangigen Grundschuld noch etwas übrig bleiben sollte. Hat also die eine Bank eine Forderung von 100.000 Euro und die zweite Bank von 50.000 Euro, so könnte es bei einer Zwangsversteigerung mit einem Versteigerungspreis von 110.000 Euro dazu kommen, dass die erste Bank ihre vollen 100.000 Euro erhält, während die zweite Bank von den offenen 50.000 Euro nur 10.000 Euro verwerten kann.
(er)