Tipps und Möglichkeiten zur Finanzierung einer Wohnung

Eine Immobilie (Wohnung, Haus) kann gemietet oder gekauft werden. Bei einem Mietkauf wird sie erst gemietet, dann gekauft, wie es wörtlich im Wort Mietkauf steht. Das Modell "Mietkauf" ist ganz einfach definiert: der Mieter ist gleichzeitig auch (zukünftiger) Käufer der Wohnung. Die genauen Konditionen des gesamten Ablaufs sind selbstverständlich vertraglich zu regeln. Da es dabei sowohl um Miete als auch um Kauf geht, müssen sowohl das Mietverhältnis als auch die Kaufkonditionen nach den gesetzlichen Anforderungen festgelegt werden. Ein Mietkauf ist sowohl für Wohnimmobilien als auch für Gewerbeimmobilien möglich.

Der Mietkaufvertrag

Der Mietkauf ist per Mietkaufvertrag notariell abzuschließen. Vereinbart werden vor allem Dauer des Mietverhältnisses und Kaufpreis des Mietobjektes. Vertraglich wird aber auch das Ansparen für die Restschuld geregelt. Es kann optional eine Anzahlung ausgemacht werden. In der Regel kann die vereinbarte Mietdauer fünf, zehn, bzw. fünfzehn Jahre sein. Eine Variante ist die Vereinbarung einer Leibrentenzahlung: zeitlebenslang an den Vermieter oder als Zeitrente. Während der Mietphase gelten die Kündigungsbedingungen wie für einen gewöhnlichen Mietvertrag.

Besonderheiten des Mietvertrages bei Mietkauf

Da der Mieter auch Käufer und fast ein (zukünftiger) Eigentümer ist, trägt er schon während des Mietverhältnisses die gesamten Nebenkosten. Ein Mietkäufer muss ein Mindesteinkommen nachweisen, wobei das Einkommen aller im Mietkaufobjekt mitwohnenden Personen berücksichtigt wird. Die Miete (als Mietkaufrate bezeichnet) wird abhängig von den Gesamtkosten des Objektes festgesetzt und soll in der Regel nicht kleiner als ein 200ster Teil davon sein.

Vorteile für den Mietkäufer

Der erstrangige Vorteil für den Mietkäufer des jeweiligen Objektes liegt auf der Hand: dass er für den späteren Immobilienkauf keine Bankenkredite benötigt. Deswegen wird der Mietkauf einer Immobilie oft als "Wohnungskauf ohne Schufa" bzw. "Wohnungsfinanzierung ohne Bank" bezeichnet. Ganz ohne Banken geht es jedoch nicht, denn der Vermieter (Verkäufer) muss auch die Sicherheit bekommen, dass der Kauf realisiert werden kann. Demnach wird der Käufer eventuell einen Kredit erst nach Ende der vereinbarten Mietdauer benötigen. Vor allem für unselbstständig Beschäftigten (wie Freiberufler) ist der Mietkauf eine Alternative zum Sofortkauf, da die Banken meist Bedenken haben, wenn es um Kunden geht, die kein regelmäßiges Einkommen haben.

Vorteilhaft für den Mietkäufer ist auch die Tatsache, dass die Mieten, die er vor dem Kauf bezahlt, kein verlorenes Geld sind, es sind Raten des Kaufpreises. Hat der Mieter die gesamte Restsumme geleistet, wird er Eigentümer. Er kann seine Restschuld auch vorzeitig tilgen, wobei er auch vorzeitig Eigentümer wird. Ein Mietkäufer kann in der Regel schneller schuldenfreier Eigentümer werden, als der Käufer, der eine Bankfinanzierung wählt. Zudem spart er beim Kauf der Immobilie gute 20 % bis 30 % des Kaufpreises gegenüber dem klassischen Käufer.

Vorteile für den Vermieter (Verkäufer)

Für den Vermieter (Verkäufer) hat der Mietkauf den Vorteil, dass die Kaufmiete für ihn eine Art Zusatzeinkommen, bzw. Zusatzrente im Alter darstellt. Allerdings muss diese regelmäßige Zahlung auch gesichert werden. Dazu kann ein Pfandrecht auf die Wohnung im Grundbuch vorgenommen werden.

Nachteile des Mietkaufs für Käufer bzw. Verkäufer

Für den Mietkäufer ist die finanzielle Belastung zu erwähnen, die er hat, da er neben der Miete auch die Restzahlung ansparen muss. Für den Verkäufer ist die Unsicherheit zu erwähnen, die er bis zur Zahlung der Restschuld trägt, dass der Käufer diese eventuell nicht aufbringen kann.
(er)