Zeitlicher Ablauf einer Zwangsversteigerung

Wird für eine Immobilienfinanzierung Kredit aufgenommen, dann erfolgt die Absicherung in der Regel über die Eintragung einer Grundschuld. Diese Grundschuld ist ein dingliches Recht, welches in die Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen wird. Die Höhe der Grundschuld wird immer über die Höhe des Darlehens vereinbart. Neben diesem Betrag werden aber auch die Grundschuldzinsen (so genannte dingliche Zinsen) und die Nebenleistungen eingetragen.

Sie betragen durchschnittlich 16 Prozent und schützen den Gläubiger bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners, denn nur so können höhere Forderungen als der ursprüngliche Darlehensbetrag, etwa wenn bereits Zinsen aufgelaufen sind, eingefordert werden. Bei der Eintragung der Grundschuld unterwirft sich der Schuldner bei Zahlungsunfähigkeit der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen. So ist kein Urteil mehr nötig. Kann ein Schuldner dann seine Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht mehr begleichen, wird von der Bank das Mahnverfahren eingeleitet. Ist der Schuldner dann mit drei Raten oder 5% der Darlehenssumme in Verzug, kann die Kündigung des Darlehens erfolgen. Dann wird der Kreditbetrag in einer Summe vom Schuldner gefordert. Da diese in der Regel nicht aufgebracht werden kann, wird die Bank anschließend die Zwangsvollstreckung betreiben. Diese erfolgt beim zuständigen Amtsgericht, in dem die Immobilie liegt.

Vor einer Versteigerung wird immer von einem Sachverständigen ein Gutachten über die Immobilie erstellt. Sie zeigt den aktuellen Verkehrswert sowie etwaige Mängel. Interessenten der Immobilie können dieses Gutachten dann bei Gericht einsehen. Da die Besitzer der Häuser beim Zwangsversteigerungstermin oft noch darin leben, ist eine Besichtigung in der Regel nicht möglich, nur bei Zustimmung der Besitzer. Beim Versteigerungstermin können Interessenten dann ihre Gebote zum Objekt abgeben. Nach dem Ende der Bieterzeit werden die Gebote vom Richter eingesehen. Liegen sie unter 70% des Beleihungswertes, kann der Gläubiger (also die Bank oder Sparkasse), den Zuschlag verweigern. Liegt das Gebot sogar unter 50% des Verkehrswertes, muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden, da das Gericht auch die Interessen von Gläubiger und Schuldner vertreten muss. So soll ein "verschleudern" des Hauses verhindert werden.

Kommt kein wirksames Gebot bei diesem ersten Termin zustande, wird ein Nachfolgetermin nötig. Bei diesem gelten dann die oben genannten Grenzen nicht mehr. Allerdings wird auch hier der Zuschlag verwehrt, wenn das Meistgebot unter 10% des Verkehrswertes liegt. Bei einer Versteigerung können oft hochwertige Häuser zu sehr günstigen Preisen erstanden werden. Gerade im ländlichen Raum, wo nur wenig Nachfrage besteht, kommt es oft zu einem zweiten oder gar dritten Termin, bei dem feste Grenzen nicht mehr gelten. Hierbei können die Immobilien dann zu 50% ihres tatsächlichen Wertes gekauft werden. (er)